Сегодня строительство, реконструкция, ремонт объектов капитального строительства это — сфера, которая аккумулирует в себе значительные людские и финансовые ресурсы, это касается как жилого, так и промышленного строительства. Для некоторых это выгодное капиталовложение, а для кого-то высокодоходный бизнес.
Но в любом случае строительство объектов — это всегда серьезный и как правило долгий процесс, в котором приходится сталкиваться со множеством трудностей, связанных с оформлением земли, градостроительного плана, разработкой и согласованием проектно-изыскательской документации, получением разрешения на строительство и другими вопросами. Подготовка необходимой для строительства или реконструкции документации занимает много времени, сил и средств, а иногда просто невозможно без помощи квалифицированных специалистов.
Строительство объектов при правильном начинании обеспечивает логичный ввод объекта в эксплуатацию при соблюдении строительных правил и норм, норм градостроительного законодательства при строительстве и реконструкции зданий и иных объектов. Разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства позволяет беспрепятственно использовать эти объекты для коммерческих целей, а также для осуществлять эксплуатацию в соответствии с назначением (например, жилое строительство). Это же можно отнести и для эксплуатации зданий после реконструкции. Капитальная реконструкция и строительство зданий требуют получение разрешения на строительство.
Жилищный юрист. Первая консультация юриста бесплатно! Задайте свой вопрос юристу.
Напишите нам сейчас:
furmanpartners@gmail.com
Именно поэтому мы не рекомендуем вам осуществлять строительство без разрешения на строительство поскольку это противоречит действующему законодательству, в том числе градостроительному кодексу, а также обеспечению государственной политики в области строительства и реконструкции зданий. Это в свою очередь несет в себе проблемы с муниципальным и государственными органами строительного надзора.
Статья 51 Градостроительного кодекса РФ предусматривает для участников строительства обязательное получение разрешения на строительство, которое обеспечивает капитальный ремонт зданий, строительство объектов, проведение реконструкции здания и (или) осуществление иных работ с объектами капитального строительства.
Нужно ли разрешение на строительство? Особенности получения разрешений
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.
Следует отметить, что для производства капитального ремонта объекта капитального строительства разрешение на строительство требуется лишь в случаях, если при проведении такого ремонта затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Таким образом, получение разрешения на строительство требуется в строго определенных законом случаях, а именно при осуществлении:
— строительства нового объекта капитального строительства;
— реконструкции;
— капитального ремонта, в результате которого затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства.
Если при строительстве нового объекта недвижимости, необходимость получения разрешения на строительство понятна, т.к. речь идет о создании нового объекта, то в ситуациях с изменениями уже существующего объекта (перепланировка, реконструкция, капитальный ремонт) не все так просто. Это во многом связано с недостаточно конкретными и развернутыми определениями таких работ в законодательстве.
Виды работ, которые признаются реконструкцией
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
1. Изменение параметров объектов капитального строительства, их частей:
— изменение высоты
— количества этажей
— изменение площади
— показателей производственной мощности, объема.
2. Изменение качества инженерно-технического обеспечения
Следует отметить, что нормативного определения указанного понятия не существует, следовательно, вопрос о том какие работы могут повлечь изменение качества инженерно-технического обеспечения должен решаться, прежде всего, на стадии согласования проектируемых изменений объекта капитального строительства.
Таким образом, в случае, если в результате произведенных работ на объекте капитального строительства не происходит изменение строго определенных параметров такого объекта или его частей (а именно, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения, то такие работы не могут являться работами по реконструкции объекта, а, следовательно, не требуют соответствующего разрешения.
Виды работ, которые признаются капитальным ремонтом
Градостроительный кодекс РФ не дает определения и расшифровки указанного понятия, следовательно, в данном случае может быть использовано определение «капитального ремонта», содержащееся в иных действующих актах.
Характеристику капитального ремонта можно найти, в частности, в Ведомственных строительных нормах (далее — ВСН) 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утверждены приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.88 № 312).
Согласно указанному акту, носящему рекомендательный характер, капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.
Как уже было отмечено выше, разрешение на строительство при производстве работ по капитальному ремонту требуется лишь в случаях, если при проведении такого ремонта затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Конкретные виды характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства на законодательном уровне не установлены, что позволяет сделать вывод о том, что этот вопрос также должен решаться на стадии согласования проектируемых изменений объекта капитального строительства.
Вместе с тем, получение разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию для целей строительства, реконструкции, а также для последующей государственной регистрации прав на построенный (реконструированный) объект требуется не всегда.
Получение разрешения на строительство не требуется
Как следует из вышеизложенного не для всех видов работ, связанных с теми или иными изменениями объекта, требуется разрешение на строительство. Таким образом, если работы на объекте капитального строительства, в том числе связанные, например, с перепланировкой объекта, не имеют признаков реконструкции и не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства, то для их производства не требуется разрешения на строительство и последующего разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Однако, такие работы могут потребовать внесения изменений в данные технического учета объекта капитального строительства.
Так, в соответствии с п. 9 Положения об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (утв. Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921) при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также в случае представления плана объекта учета для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», проводится внеплановая техническая инвентаризация такого объекта.
Как правило, если при проведении внеплановой технической инвентаризации объекта недвижимости выявится несоответствие между фактической планировкой объекта недвижимости и техническим паспортом этого объекта, и не будет предъявлено разрешительной документации на такие изменения объекта, организация технической инвентаризации (ОТИ, БТИ) изображает поэтажный план объекта в красных линиях и делает запись о том, что осуществлена перепланировка помещения без разрешения. (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 07.04.2006 № КА-А40/2586-06, Постановление ФАС Московского округа от 22.02.2006 № КА-А40/484-06).
Данные об изменении объекта недвижимого имущества должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) (п. 67 Правил ведения ЕГРП, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219). Указанные данные вносятся на основании данных внеплановой технической инвентаризации объекта.
Нет возможности написать? Тогда позвоните нам сейчас, и вы получите бесплатную консультацию.
+7 (843) 203-47-86
+7 (843) 203-47-96
Следовательно, если в данных инвентаризации объекта будет указано, что на производство таких изменений не представлено соответствующих разрешений, целесообразно предположить, что это послужит основанием для отказа во внесении соответствующих изменений в описание объекта в ЕГРП.
Таким образом, любое изменение объекта, не содержащее признаки реконструкции и не затрагивающее конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объекта, но связанное с внесением изменений в данные технического учета, требует обязательных согласований и разрешений.
Порядок получения подобных разрешений, как правило, устанавливается администрацией соответствующего населенного пункта. По общему принципу указанные разрешения подлежат согласованию Администрацией населенного пункта в лице соответствующего органа власти. Обычно, таковым является соответствующий комитет по архитектуре и градостроительству. Следовательно, даже если для производства работ на объекте не требуется разрешение на строительство, но требуется внесение изменений в данные технического учета, лицу, желающему произвести такие изменения необходимо представить в Администрацию населенного пункта соответствующий проект предполагаемых изменений.
Т.е. проект планируемых изменений на объекте капитального строительства необходим как для производства работ на объекте, требующих получение разрешения на строительство, так и в случаях, когда такого разрешения не требуется.
Консультация юриста по недвижимости
За консультацией по строительству и реконструкции объектов капитального строительства в г. Казань и Республике Татарстан вы можете обратиться к нам по адресу электронной почты furmanpartners@gmail.com с темой письма «строительство и реконструкция Казань», в тексте письма изложите суть вопроса, а при наличии документов по делу вы можете прикрепить их к письму. Юрист по недвижимости ответит вам в ближайшее время.
При отправлении документов и вопросов в письме юрист по недвижимости гарантирует конфиденциальность, а также дает обязательство в нераспространении документов и (или) сведений без согласия отправителя. Мы поможем вам осуществить строительство и реконструкцию объектов капитального строительства.
Юридические услуги по строительству и реконструкции
— оформление земельного участка под строительство
— получение разрешительной документации и согласований (документы на строительство)
— подготовка и получение документов для реконструкции объектов капитального строительства
— разработка и согласование проектной документации (получение разрешений)
— представительство интересов при проведении государственной экспертизы
— получение разрешения на строительство
— представительство интересов в государственной инспекции строительного надзора
— оформление документов об окончании строительства (согласования, акты)
— получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
— техническая инвентаризация, постановка объекта на кадастровый учет
— государственная регистрация права собственности на капитальный объект недвижимости
Получение разрешений: основные этапы оформления разрешения на строительство в административном порядке
— получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
— проведение инженерных изысканий для подготовки проектной документации.
— подготовка проектной документации.
— государственная экспертиза проектной документации, результатов инженерных изысканий.
— получение разрешения на строительство (реконструкцию).
— получение разрешения на ввод в эксплуатацию построенного (реконструированного) объекта недвижимости.
— разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию необходимы для представления в регистрирующий орган в целях осуществления государственной регистрации права собственности на построенный (реконструированный) объект недвижимости.
