Одним из основных вопросов в проблематике развития гражданско-правового общества в целом и его законодательной базы в частности является соотношение интересов государства, общественных интересов и интересов отдельных лиц.

В любом гражданско-правовом обществе свобода отдельных лиц, тех или иных социальных групп имеет определенные границы, которые обусловлены конкретным социально-экономическим, политическим, правовым положением. В области частного права необходимость поддержания баланса различных интересов прежде всего наблюдается в сфере отношений собственности. Среди способов обеспечения оптимального соотношения интересов собственников, третьих лиц, общества и государства значительное место занимают ограничения права собственности, или, как принято их называть, «обременения права».

Определенные формы государственного участия, государственного вмешательства в частноправовую сферу, существующие в любой правовой системе, способствуют функционированию процесса гражданского оборота, создают условия для динамичного и устойчивого развития экономики, повышения уровня жизни населения, а также для реализации различных социальных программ. При этом обременения включают вмешательство в субъективные права не только со стороны государства, но и со стороны третьих лиц путем создания стесняющих и затрудняющих правообладателя условий при осуществлении его прав.

Необходимо отметить, что законодатель под стесняющими и затрудняющими собственника при осуществлении его прав условиями понимает не только возникающие при обременении юридические обязанности собственника как субъекта обремененного права, не только запреты на реализацию им определенных правомочий, но и возникающие в ряде случаев субъективные права того лица, в пользу которого устанавливается обременение (к примеру, аренда или сервитут).

В отношении недвижимого имущества под обременением (ограничением) прав в соответствии с абзацем 4 статьи 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» понимают «наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других)».

В соответствии с абзацем 2 статьи 4 указанного Федерального закона «ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество… подлежат государственной регистрации». Однако существуют так называемые «невидимые» обременения, касающиеся жилой недвижимости. Они называются «невидимыми», потому что не подлежат государственной регистрации, а значит, на первый взгляд могут никак не проявлять себя. Тем не менее в процессе проведения сделки купли-продажи жилого помещения эти юридические факты играют немаловажную роль, в том числе их наличие или отсутствие может сильно повлиять на цену отчуждаемого объекта.

К факторам, существенно обременяющим отчуждаемое жилое помещение, относятся права лиц, которые сохраняются при отчуждении. Субъектами таких вещных прав на жилье являются лица, имеющие право пользования жилым помещением, но не являющиеся собственниками этого жилого помещения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) «переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество». Согласно пункту 4 статьи 216 и статье 305 ГК РФ вещные права лица, не являющегося собственником, подлежат защите от их нарушения против любого лица, в том числе собственника имущества.

Эта правовая коллизия по безвозмездному, не ограниченному во времени использованию жилых объектов получила название «вечная прописка». Вариантов ее абсолютно законного возникновения несколько.

Основным, по мнению многих аналитиков, случаем «вечной прописки» является ситуация, в которой в отчуждаемом жилье зарегистрирован по месту жительства гражданин, который на момент приватизации этого жилого помещения уже был там зарегистрирован и при этом по тем или иным причинам не участвовал в приватизации. Если указанный гражданин по каким-либо причинам не изъявляет желания сняться с регистрационного учета по месту жительства (проще говоря, не желает «выписываться») и понудить его к этому действию не представляется возможным, то даже возможность признания его утратившим право пользования этим жилым помещением в судебном порядке представляется весьма и весьма умозрительной.

Эта позиция обозначена в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Так, в пункте 18 этого Постановления указано, что при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением судам необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) действие положения части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) о прекращении права пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений не распространяется на бывших членов семьи собственника, которые в момент приватизации жилого помещения имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, но отказались от участия в приватизации жилья. Прекращение семейных отношений таких лиц с собственником жилого помещения не влечет прекращения их права пользования этим жилым помещением. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года действовала статья 53 Жилищного кодекса РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

Кроме того, к названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не могут быть применены нормы пункта 2 статьи 292 ГК РФ о прекращении их права пользования жилым помещением на основании перехода права собственности на это жилое помещение другому лицу, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования этим жилым помещением для них будет иметь бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться в том числе при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование). Иное означало бы нарушение конституционного положения о праве каждого на жилище.

Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу судами должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

Следующий вариант «вечной прописки» может быть установлен брачным договором в виде пожизненного проживания и пользования жилым помещением «несобственником» помещения в случае расторжения брака с собственником.

В соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи может быть сохранено соглашением между ним и собственником этого помещения. А так как срок, на который может быть сохранено это право, не регламентирован, следовательно, оно может быть как вариант и пожизненным. В качестве соглашения может как раз выступить брачный договор, в котором согласно статье 42 Семейного кодекса Российской Федерации супруги «вправе определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов», в том числе право пожизненного проживания одного из супругов в жилом помещении, принадлежащем другому супругу.

Еще одним видом «невидимого» обременения в форме «вечной прописки» может являться завещательный отказ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1137 ГК РФ завещатель, составляя завещание, может «возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ)». Согласно пункту 2 этой статьи «предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю… во владение… или в пользование вещи, входящей в состав наследства… В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица… право пользования этим помещением или определенной его частью». Более того, «при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу». А учитывая, что право на получение завещательного отказа может быть реализовано в течение трех лет со дня открытия наследства, а также то, что отказополучателю в завещании может быть подназначен другой отказополучатель, в том числе на случай, если отказополучатель не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа, необходимость проверки наличия или отсутствия завещательного отказа при покупке жилого помещения, которое продавцу «досталось по наследству», возрастает, что называется, в разы, на порядок.

В соответствии с частью 3 статьи 33 ЖК РФ «гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа». на практике такие случаи крайне и крайне редки.

Существуют и другие ситуации, при которых за теми или иными лицами сохраняется право пользования жилыми помещениями, и даже в судебном порядке сложно прекратить их право пользования конкретным жилым помещением или признать эти лица утратившими свое право пользования жилым помещением. К числу таких лиц можно в том числе отнести недееспособных или ограниченно дееспособных граждан, граждан, временно находящихся в районах Крайнего Севера и приравненных к ним территориях, временно выехавших по месту работы или учебы, помещенных в государственные детские учреждения, выехавших для выполнения обязанностей опекуна или попечителя, заключенных под стражу, помещенных в лечебные учреждения, состоящих на учете в диспансерах, признанных безвестно отсутствующими и т.д.

До 11 января 2015 года к таким лицам также относились призванные на действительную воинскую службу, а также осужденные, отбывающие наказание по приговору в виде лишения свободы или принудительных работ. В настоящее время в соответствии с Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 525-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» из перечня оснований для снятия гражданина с регистрационного учета по месту жительства исключены призыв на действительную военную службу и осуждение к лишению свободы и принудительным работам. Таким образом, теперь осужденных и призванных не снимают с учета по месту жительства.

Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилыми помещениями лицами, занимающими их на законных основаниях, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключении случаев произвольного лишения граждан жилища.

Резюмируя изложенное, необходимо отметить, что собственник жилого помещения далеко не всегда может безболезненно прекратить право пользования и выселить из принадлежащего ему жилого помещения бывших членов своей семьи, в том числе при продаже этого жилого помещения. Правоприменительная практика, определяемая Верховным Судом Российской Федерации, даже при отсутствии нормы, устанавливающей возможность длительного пользования бывшими членами семьи жилым помещением собственника, все равно исходит из приоритета конституционной нормы о праве человека на жилье и невозможности его лишения. А учитывая правовую сложность реализации тех или иных механизмов по охране прав слабозащищенных в социальном плане слоев населения и возможность использования этих правовых хитросплетений в мошеннических целях, процедура идентификации отчуждаемого объекта недвижимости в части наличия прав и обременений, в том числе скрытых и потенциальных, выходит на первые позиции.