Признание права собственности на самовольную постройку, то в настоящее время оно может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

— если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

— В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Новая редакция п. 3 ст. 222 ГК РФ еще более снижает перспективы признания права собственности на самовольную постройку, поскольку по существу для успешного признания права собственности на самовольную постройку, эта самовольная постройка самовольной быть и не должна. Это следует из условий, предъявляемых к удовлетворению иска о сносе самовольной постройки, а также имеющейся единообразной практики, что данный иск не может быть удовлетворен, если застройщик не предпринимал меры к получению необходимых строительных разрешений (главным образом, на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию). См. пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 и связанная с ним последующая практика ВС РФ и ВАС РФ).

Вероятнее всего, данный иск будет выступать лишь инструментом для сохранения объектов, не имеющих существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Тем самым, новая редакция комментируемого пункта завершает тренд, наметившийся с начала 2010 года, который сводится к тому, что признавать право собственности на самовольную постройку все сложнее.

Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

1 обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

2 обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

3 обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки/

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Вот здесь действительно имеет место настоящий резонанс – федеральным законом предусмотрена возможность административного сноса самовольной постройки, не для всех случаев, но для многих, поскольку территорий с особыми условиями использования и полос отвода инженерных сетей в Российской Федерации предостаточно.

А ведь все еще сама возможность принятия административного решения о сносе самовольной постройки отрицается судами (Пункт 1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.06.2015 N Ф03-1327/2015 по делу N А04-5495/2014, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.08.2014 N Ф05-7151/2014 по делу N А40-113769/13, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.03.2015 N Ф08-261/2015 по делу N А53-7441/2014, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.02.2015 N Ф08-10916/2014 по делу N А77-186/2014, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.06.2015 N Ф09-3198/15 по делу N А50-1628/2014.)

Потенциально спорными вопросами применения данного пункта могут быть следующие вопросы:


— возможно ли оспаривание в суде решение о сносе? Хотя п. 4 ст. 222 ГК РФ и не содержит положения о таком оспаривании, полагаем, что оно возможно по общим правилам оспаривания ненормативных правовых актов;

— является ли решение о сносе самовольной постройки достаточным для принудительного сноса постройки? То есть, требуется ли решение суда о сносе самовольной постройки, если застройщик или собственник земельного участка не намерены исполнять административное решение о сносе в добровольном порядке? К сожалению, полагаем, что более вероятен отрицательный ответ (применительно ко второму вопросу).

Итак, чтобы ваш объект капитального строительства не попал под категорию «самовольная постройка», необходимо соблюдать следующие условия:


— до начала строительства оформить в установленном порядке право на земельный участок;

— земельный участок, на котором планируется строительство объекта недвижимости, должен иметь соответствующее разрешенное использование (например, для строительства индивидуального жилого дома разрешенное использование земельного участка должно быть «индивидуальное жилищное строительство» или «ведение личного подсобного хозяйства», если участок расположен в границах населенного пункта);

— до начала строительства необходимо получить разрешение на строительство;

— строительство объекта должно осуществляться с соблюдением ус¬та¬новленных градостроительных норм, а также санитарных, противопожарных норм и правил.

Только при соблюдении перечисленных условий можно быть уверенным в том, что при обращении за государственной регистрацией права собственности на возведенный объект недвижимости у государственного регистратора не возникнет никаких сомнений в законности строительства.