По действующему законодательству самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Федеральным законом от 13.07.2015 N 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» установлено новое понятие самовольной постройки.


Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Изменился перечень объектов, признаваемых самовольной постройкой. В связи с этим может возникнуть давно забытый вопрос: может ли объект незавершенного строительства быть признан самовольной постройкой на основании ст. 222 ГК РФ (уже в новой редакции)?

Есть основания сказать, что нет, поскольку в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что «исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой». Иного недвижимого имущества с 01.09.2015 в данной статье нет, поэтому данное обоснование становится не актуальным.

С другой стороны, Градостроительный кодекс РФ в ст. 1 определяет объект капитального строительства как «здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства)». То есть ОНС – это разновидность здания, строения, сооружения. И если признать эту логику верной, то новая редакция ст. 222 ГК РФ может быть применена к ОНС. Но здесь контраргументом может стать ст. 130 ГК РФ, которая рассматривает ОНС как самостоятельный вид недвижимости. Однако вне зависимости от решения этого вопроса, снос ОНС может быть возможен на основании негаторного иска (ст. 304 ГК РФ). В крайнем случае, нельзя исключать применение аналогии закона (ст. ст. 6, 222 ГК РФ).

В определении самовольной постройки вместо «существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил» с 01.09.2015 года будет присутствовать просто нарушение указанных норм и правил.


Данная новелла внешне революция, но фактически мало что меняет, поскольку судебная практика по существу ввела жёсткую презумпцию существенности этих нарушений. Во всяком случае, практика отказа в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки на основании того, что нарушение градостроительных норм и правил была несущественной. ( Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014): «По другому делу суд, придя к выводу о том, что возведение гаража с нарушением требований отступа от межевой границы не является существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, противопожарные и санитарные разрывы соблюдены, опасности для жизни и здоровья людей указанный объект не представляет, обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о сносе гаража, одновременно возложив на ответчиков обязанность по устранению выявленных недостатков постройки путем переустройства ее конфигурации и установления по краю ската крыши снегозадерживающих заграждений». Другой пример: Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.01.2015 N Ф02-6376/2014 по делу N А33-6199/2013.)

Однако в любом случае, эта новелла — плохая новость для застройщика – риск признания возведенного объекта самовольной постройкой возрастает. По всей видимости, единственной возможностью сохранения объекта, имеющего незначительные нарушения градостроительных и строительных норм и правил будет иск о признании права собственности на самовольную постройку, о чём пойдет речь в следующей статье.