Правительство РФ собирается провести реформу долевого строительства – к 2020 году в целях защиты дольщиков планируется полностью отказаться от продаж недвижимости на ранних стадиях стройки. Оставшееся время объявлено переходным периодом, в течение которого застройщики и граждане будут учиться взаимодействовать с банками в рамках трехсторонних договоров. Какие трудности ожидают застройщиков при получении банковских гарантий, каким образом нововведения защитят дольщиков и изменят рынок долевого участия мы рассмотрим в этой статье

Возможный запрет на долевое строительство


24 июля, состоялось заседание Совета при Президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья. Выступавший на нем вице-премьер Игорь Шувалов говорил о грядущем изменении механизма покупки жилья с помощью участия в долевом строительстве. Инициатива данных изменений принадлежит губернатору Московской области Андрею Воробьеву. Для этого при Министерстве строительства и ЖКХ создадут рабочую группу, в которую также пригласят и ряд крупных банков, которые указаны на сайте Минстроя. По словам вице-премьера, изменения будут приняты уже осенью.

От института покупки жилья с помощью участия в долевом строительстве планируется отказаться к 2020 году, а грядущие четыре года могут быть объявлены так называемым «переходным периодом», в течение которого начнут действовать новые схемы – трехсторонний договор банка, покупателей и застройщика и банковская гарантия, которую последний должен будет получить для покрытия финансовых рисков строительства. По мнению экспертов, это может привести к повышению не только прозрачности рынка, но и цен на жилье.

Как работает ФЗ №214


Десять лет назад, 1 апреля 2005 года, вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он позволяет покупателю приобрести у застройщика недвижимость в самом начале работ – в этом случае квадратный метр жилья может стоить гораздо дешевле, чем в доме, который уже построен. По тому же 214-му закону застройщик вправе привлекать деньги граждан на любом этапе строительства. Но стремление получить квартиру по выгодной цене может обернуться для покупателей риском пополнить ряды «обманутых дольщиков» – их волна захлестнула рынок в кризисные годы, когда многие застройщики обанкротились.

Законодатель отреагировал принятием нового Федерального закона № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот документ, который вступил в силу 1 января прошлого года, предусмотрел меры дополнительного обеспечения ответственности застройщиков перед дольщиками – возможности получить гарантию банка на привлеченные средства граждан, застраховать ответственность в коммерческой страховой компании или стать членом некоммерческого Общества взаимного страхования ответственности застройщиков (ОВС). Его участники объединяют свои взносы в единый фонд, и если какая-либо из строительных компаний не исполнит свои обязательства перед дольщиками, то ущерб будет возмещен из «общего котла». А если застройщик обанкротится, то гражданин, заключивший с ним договор долевого участия, вернет свои деньги в течение месяца после того, как представит документы, подтверждающие наступление страхового случая.

Легко ли получить гарантию банка?


Изменения законодательства оказались достаточно эффективны – с тех пор число обманутых дольщиков к началу этого года сократилось до 60 000 чел., как заявлял в январе депутат Госдумы Александр Хинштейн на всероссийском форуме «Долевое строительство: десять лет практики применения закона». На аналогичном форуме, состоявшемся годом ранее, депутат упоминал о 80 000 чел.

Большей частью сокращение произошло благодаря страхованию ответственности застройщиков. Банковскую гарантию они используют реже, так как получить ее – трудоемкое занятие.

Ведь банки предъявляют к застройщикам довольно жесткие требования – проводят анализ их финансово-хозяйственной деятельности, смотрят на количество уже построенных объектов, опыт в строительстве жилого фонда и пр. Кроме того, и сами банки, согласно ФЗ №214, должны соответствовать ряду критериев. Чтобы выдавать банковские гарантии, кредитная организация обязана иметь соответствующую лицензию Банка России, вести профильную деятельность не менее 5 лет, иметь уставный капитал в размере, превышающем 200 млн руб, а ее собственные средства должны составлять более 1 млрд руб. Центробанк также не должен предъявлять к ней требования о проведении финансового оздоровления, и по существующим сегодня правилам застройщик должен оформить банковскую гарантию до момента государственной регистрации договора с первым дольщиком.

О трудностях с получением гарантии говорят и наши эксперты. Управляющий партнер Фурман Антон объясняет, что теперь для получения гарантии с целью обеспечения обязательств перед дольщиками, он должен получить ее у банка, отвечающего требованиям 214-ФЗ. «Под требования закона проходят только крупные и средние банки, которые обладают достаточным уровнем капитализации и имеют возможность диктовать застройщикам собственные условия, тем более что застройщик в этой ситуации заинтересован гораздо больше. В связи с этим первая сложность связана непосредственно с поиском и выбором банка – так, в некоторых городах нет банков, способных выдать гарантию под долевое строительство. Вторая сложность состоит в том, что большинство застройщиков считает процесс получения банковской гарантии под долевое участие трудоемким в том числе и с юридической точки зрения – например, банковская гарантия должна быть выдана под каждый конкретный договор долевого участия».

Дольщиков защитят по-новому


Из-за всех этих трудностей застройщики чаще выбирают страхование ответственности. Но, по словам вице-премьера, дальнейшие изменения законодательства будут направлены на то, чтобы покупатели работали с застройщиками именно через банки – помимо использования уже известной банковской гарантии, с 1 января 2016 года планируется ввести схему тройного взаимодействия застройщиков, покупателей и кредитных организаций. В этом случае деньги дольщиков будут зачисляться на спецсчета в банках, а оттуда распределяться на проектное финансирование, что позволит вовремя завершить строительство.

Так же по предположению Антона Владимировича (управляющего партнера нашей компании) данная схема будет более надежна, т.к у застройщика все средства находятся в банке. Это надежнее и в случае, если застройщик не достроит дом, то дольщик сможет получить свои деньги, которые находятся в банке, ему не придется их выбивать из застройщика. Финансирование строительства планируется осуществлять силами самих банков – возможно, оно будет поэтапным.

Источник информации: http://pravo.ru/